刚需快上车!太湖新城已“高攀不起”,吴江“运东板块”了解一下?

吴江看房网小编 | 2018/5/14 15:39:59 来源:吴江看房网
核心概要:提及吴江,对于苏州购房者来说最为熟悉的莫过于太湖新城板块,相比之下,其他板块就低调了很多。然而近年太湖新城频出地王,房价顺势上涨,基本已经突破2万,从刚需逐渐走向了全面改善化。随着苏同黎快速化改造、苏州湾隧道等项目的实施,将中环扩大到了吴江更大的范围。吴江将进一步融入苏州中环大交通格局,处于东环快速路南沿的运东板块受到诸多交通利好加持,逐渐进入房企和购房者的眼中。

提及吴江,对于苏州购房者来说最为熟悉的莫过于太湖新城板块,相比之下,其他板块就低调了很多。然而近年太湖新城频出地王,房价顺势上涨,基本已经突破2万,从刚需逐渐走向了全面改善化。随着苏同黎快速化改造、苏州湾隧道等项目的实施,将中环扩大到了吴江更大的范围。吴江将进一步融入苏州中环大交通格局,处于东环快速路南沿的运东板块受到诸多交通利好加持,逐渐进入房企和购房者的眼中。


去年开始,运东板块频频出现在吴江土拍中,并且每次都是多宗连拍,推地豪爽。佳兆业、中房、碧桂园、新希望、港中旅等一众房企陆续布局运东板块,开启了运东板块开发元年。今年4月底5月初,吴江再次发力,一周连挂两次推地公告,其中运东板块再次推出两宗连体住宅地块。


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地块指标



地块指标


WJ-J-2018-018地块位于吉市西路、运东大道交叉口西北侧(原全有电脑公司地块),建面138777㎡,容积率1.0-2.0,起拍楼面价 9474元/㎡



WJ-J-2018-018用地红线图


WJ-J-2018-019地块位于吉市西路、运河北路交叉口东北侧地块(原全有电脑公司地块),建面130952㎡,容积率1.0-2.0,起拍楼面价9423元/㎡



WJ-J-2018-019


两宗地块为连体地块,同时要求成品住房面积比例应达到80%,竞拍成功需要支付异地配套(幼儿园)建设费用。


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地块现状


两宗地块位于同里经济开发区,曾于2017年11月挂牌出让,后取消了挂牌,如今可谓“重出江湖”。地块位于京杭大运河东侧,与松陵老城区一河之隔。地块北侧为成熟居住区,东侧为碧桂园三千邑、绿地苏州ONE,南侧厂房较多。



两宗地块区位图


苏房网实地勘察发现两宗地块目前正在进行清理工作,一台挖掘机正在进行施工,地面杂草丛生,场地内还有部分废弃设备,原本厂区的围墙栅栏也还未拆除,略显仓促。



现场挖掘机正在施工




地块实景图 


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周边配套


厂区包围生态减分 未来有望缓解   


地块周边西侧紧邻着运河,沿河规划有景观步道。南侧有一条景观河道,周边道路绿树成荫。


不过相对于绿化和水景,紧邻厂区让环境分有所降低。地块东侧和南侧处在厂区包围中。作为吴江规划中“一心,两带,五片区”中的“北部混合片区”,将“重点发展电子等工业,并适当安排商贸及居住用地。”而江陵东路南北两侧显然是商贸和住宅的主要规划范围。根据区域土地规划结构图,未来周边厂区将进一步“后撤”,将很大程度上提升地块的宜居属性。




明黄色:住宅用地 紫色:教育用地/科研用地 红色:商贸用地 土黄色:工业用地


同时从上图可以看出,地块北侧规划有四宗教育用地,附近碧桂园三千邑置业顾问表示“从幼儿园到小学、初中,教育资源齐备。”苏房网实探中发现紧邻地块的幼儿园所在地块已经动工,预计地块项目上市后即能享受这一配套。


商业配套不丰富 高端综合体依赖周边


目前地块周边1公里内商业配套主要是东北部的华东商业城,南部运东商业广场、运 东商业广场、奥斯卡广场购物中心。华东商业广场主要以装饰建材为主,购物休闲集中在运东商业广场周边,总体而言不算丰富,高端商业目前还处在空白阶段。




 附近1公里内华东商业城、奥斯卡商业中心


得益于毗邻江陵大桥、江兴大桥两大交通要道,前往松陵主城区较为方便,处于主城区新天地商业广场、亿佰商业广场等商业配套辐射范围内。南侧高端综合体敏华聚珑商业中心也已经建成,距离两宗地块约4公里。



 地块4公里处聚珑阁大厦


东环南延利好可期 远洋地产有意入手


对于运东板块来说,能够拉近区域和园区“距离”的东环南沿无疑是最大的亮点。紧邻的碧桂园三千邑为此打出了“园区南”的口号,案场销售表示“东环南延和西环南延将来会跟江陵快速路连通,形成苏州内环,因此我们毫不夸张的说就处于园区正南。”


目前西环南延已正式通车;江陵路快速化改造工程计划预计今年9月提上日程;东环南延预计2019年建成通车,吴中区交通运输局曾表示“东环南延二期争取明年6月底具备主线高架通车条件”。




苏房网实地探访中偶遇远洋地产一行前来探地,对于碧桂园三千邑“园区南”的定位颇为认同。问及对于地块的看法,相关人员回答的利落干脆:“当然是感兴趣的”。


环南延开通将缩近地块与园区“距离”


房企安营扎寨 运河带居住氛围浓厚


沿着京杭大运河,地块南侧四公里处,去年拍出的中房、新希望、港中旅、佳兆业,地块都已经动工,施工现场车辆频繁出入,机器轰鸣声声。房企的争相入驻,让原本一片荒芜的运河东岸居住氛围日渐浓厚。其中中房地块施工进度颇快,目测已经建起了10层楼的高度,施工现场门头显示项目名为“大河华章花园”,由中交地产(中房地产母公司)与金地集团合作开发。



运河东岸多宗地块正在施工


中房地块与周边三宗地块都将现房销售,预计将在明后年入市,提供大量房源。随着东环南沿的通车,运东板块以及周边有望成为苏州刚需购房者的新选择。


苏房网首席数据分析师夏玮芬表示:“运东板块这两年属于吴江土拍市场的热门板块,从规划来看此次出让地块处在较大的住宅板块之中,周边碧桂园、绿地等项目围绕,关注度不会低。从本身来看,两宗地块紧邻,总建面超过二十五万方,相信感兴趣的房企会希望一次性同时拿下,更利于后续的整体开发。不过两宗地同时拿下对房企的实力要求较高,出现品牌房企或者联合拿地的可能性较高。”

来源:家在苏州

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