楼市有望降温!4月百城住宅将呈现“退烧”态势

吴江看房网小编 | 2016/5/3 11:42:46 来源:吴江看房网
核心概要:近日,全国百城房价指数显示,4月份百城住宅成交均价涨幅环比收窄。业内分析认为,目前全国房价收入比正在进一步分化。随着一季度及4月份各地针对当地房地产市场“因城施策”相关措施的落地,二季度房企盈利预期难言乐观,未来楼市将呈现“退烧”态势。


涨幅 百城房价环比回落

       4月30日,4月份全国房地产百城住宅均价指数发布。该数据显示,4月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。

       根据百城价格指数系统对全国范围100个城市新建住宅的全样本调查数据统计分析。当月,受监测的100个城市中71个城市环比上涨,25个城市环比下跌,4个城市持平。

       同比来看,全国百城住宅均价较去年同期上涨8.98%,涨幅较上月扩大1.57个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7065元/平方米,环比上涨0.68%,同比上涨1.92%。

       从重点城市来看,4月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为21695元/平方米,环比上涨1.53%,涨幅较上月收窄0.99个百分点;同比上涨14.42%,涨幅较上月扩大1.59个百分点。

       分析认为,整体来看,4月份百城住宅价格指数环比涨幅收窄、同比涨幅进一步扩大。今年一季度及4月份当中,多个地方政府先后出台因城施策的楼市调控政策。其中,廊坊、惠州等城市由于当地市场上的投机需求增加、房价上涨过快,政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策,为楼市降温。

       此外,南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快,政府也相继出台限价政策,平抑房价涨幅;吉林、长沙等部分城市由于库存压力依然严峻,当地政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。

       在市场供应方面,4月份重点城市推盘量稳步增加,新推楼盘定价进一步提升,去化效果较好。需求方面,深圳、上海调控政策效果初步显现,成交量有所回落;其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

分化 房价收入比存在地区差异

       4月27日,某机构房地产研究院发布的“全国30省房价收入比”指出,从1998年至2015年的全国商品住宅房价收入比走势来看,呈现出明显的“三个梯队”:首先,北京、上海两座一线城市,成交均价明显高于其他省市;其次,东、南部经济发达地区,均价也处于较高水平,如浙江、天津、福建、广州和海南;最后,诸多中西部省份及少量东部内陆省份,成交均价全部低于6000元/平方米,末位的贵州均价更是只有3629元/平方米。

       2016年,全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅,但是会出现区域分化:东部沿海经济发达的省市,房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近。

       值得一提的是,2016年开年以来,房地产市场延续了2015年触底反弹的格局,伴随着全国去库存热潮的推进,房地产市场普遍回暖。据国家统计局数据显示,第一季度全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点;全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。

       此外,某机构研究院跟踪的数据显示,2016年第一季度,全国商品住宅成交均价同比增长18.3%,销售面积同比增长35.6%。因此,从2015年楼市反弹以来,全国商品住宅出现了较大幅度的“量价齐升”,未来一段时间将进一步惯性上涨。

走势 二季度房价将以稳为主

       从企业利润来看,截至4月30日,房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕。中原地产研究部近日针对其中50家房企业绩状况的统计分析显示,这些企业的平均净利润率为6.2%,相比2015年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势。

       2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2014年房企的平均净利润率为10.5%;2013年净利润率为11.97%。“数据显示,房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加,但利润涨幅低于营收涨幅。”

       在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。“房企的可持续发展关键还在于战略转型,未来市场分化还将持续。对于房企来说,过多布局在三、四线城市的企业,将持续面临去库存的难题”。

       针对二季度市场走势,在去库存和限购限价“双向调控”政策影响下,4月份楼市延续了一季度的火热。“但是,二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能,房价将以稳为主。整个房地产市场,尤其是热点城市将在调整中走向分化行情”。

       “2015年二季度销售基数不低、今年二季度不会再有股市效应”。某信息集团董事长丁祖昱进一步指出,由于部分需求在一季度提前释放,再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策,将对市场成交带来相当大的影响。在最火爆的一季度之后,热点城市将开始调整,市场成交将有所回落,房价“以稳为主”。

       某机构方面认为,一线城市中,上海、深圳受到收紧政策影响,未来一段时间量缩价跌概率较大。二线城市方面,虽然政策风向由刺激转向调控,但依然趋宽,市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。部分热点城市如南京、苏州虽然开始出台房价调控,但力度相对有限,市场热度有望继续保持。三、四线城市变化不多,受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市,如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城,量价不跌反涨的可能性较大。

       针对二季度的房价走势,其他机构也分析认为,未来阶段各地政府将继续因城施策,市场过热城市政策将逐步收紧,投机置业现象将得到一定遏制;高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格走势上,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。
   
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